L'édito de Vincent
Le mois d’août n’est pas encore terminé mais on peut déjà faire un premier bilan de cet été 2023, d’un point de vue économique et immobilier. En ce qui concerne le tourisme, on connait les grands perdants de la saison estivale : la Corse où les gens sont allés mais ont moins dépensé, la Manche qui a souffert d’un climat peu favorable, Paris et ses palaces inhabituellement vides pour un mois d’août (moins de 30% de taux d’occupation au Royal Monceau.. parole de concierge!) et, à l’étranger, Mykonos qui peine à attirer depuis avril des vacanciers qui n’ont pas digéré les tarifs exorbitants pratiqués à l’été 2022. La Tunisie, le Maroc et l’Egypte ont su attirer plus de Français qu’en 2022, bravo à eux, mais chacun constate que l’été 2023 marque un retour à la normale après 2 années de post-covid où l’épargne accumulée pendant les confinements a été en grande partie consommée.
Ce phénomène, que certains appellent la fin de l’abondance, est mondial. En témoigne le communiqué publié la semaine dernière par CBRE qui dégrade ses prévisions à court-terme sur la classe d’actifs hôtellerie même si celle-ci reste l’une des plus résiliantes de notre industrie. Par ailleurs, les choses ne se sont guère arrangées dans le résidentiel et le bureau. Un été pour rien? Côté logement, les taux à 20 ans ont battu des nouveaux records aux Etats-Unis en dépassant les 7%.. du jamais vu depuis juin 2001 ! Le nombre de transactions reste bas (-35% par rapport à 2021/2022), acheteurs et vendeurs n’arrivant pas à se mettre d’accord. En France, les promoteurs immobiliers ont vécu un été boursier très difficile ce qui s’explique par la chute brutale des volumes de vente dans le neuf. Un motif d’espoir? En juillet, les taux ont diminué pour la première fois depuis bien longtemps dans quelques régions françaises. Cette divergence entre régions montre bien que le taux directeur de la BCE n’est pas le seul déterminant du taux des crédits immobiliers. Il y a aussi des banques qui appliquent leurs propres politiques commerciales, comme c’est le cas au Royaume-Uni où certaines institutions financières diminuent les taux depuis plusieurs semaines. Nous en reparlerons dans une prochaine newsletter. Côté bureau, rien de nouveau sous le soleil si ce n’est que la faillite de WeWork est plus probable que jamais.
Alors soyons clairs, la rentrée se fera sous haute tension pour les professionnels de l’immobilier. Mais évitons le panic-run pour autant car les prochains mois seront aussi porteurs d’opportunités. C’est toute l’ambition de la newsletter Real Estech que de vous donner des idées pour traverser la crise ! Dès cette semaine, retrouvez ci-dessous 2 focus qui peuvent vous inspirer. Le premier est consacré à la Chine, qui traverse une tempête qui ne se transformera vraisemblablement pas en crise des subprimes contrairement à ce que disent les cassandres. Le deuxième vous présente le nouveau pari fou de Warren Buffett : investir dans des constructeurs de maisons individuelles aux US !
A retrouver aussi dans cette newsletter : les chiffres fous des piscines en France, les tops & flops de la Proptech mondiale et enfin nos habituels bruits de couloirs…
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Real Estech recrute ! |
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Les dirigeants de Real Estech (Robin & Vincent) cherchent la perle rare ! Au sein de notre cercle de dirigeants, nous recrutons pour septembre 2023 un chargé de mission qui travaillera sur des sujets passionnants directement avec les fondateurs : recherche d’information, préparation de rdv, rédaction de synthèses, réflexions sur les nouvelles offres commerciales, etc.
Profil recherché : stage, alternance ou même un junior avec un peu d'expérience dans l'immobilier ! On a tellement de projets qu'on s'adaptera aux profils des candidats.
Bureaux : Paris 17, télé-travail possible 2 à 3 jours par semaine
Pour postuler --> vincent.pavanello@realestech.eu
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Focus 1 |
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La crise de l’immobilier en Chine ne sera pas une nouvelle crise des subprimes |
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Les mauvaises nouvelles s'accumulent en Chine avec l'approfondissement de la crise immobilière. Country Garden, le plus grand promoteur immobilier du pays et l'un des mieux gérés de l'avis de tous, a manqué le paiement des intérêts sur deux obligations libellées en dollars, signalant que l'aide d'urgence de 7 milliards de dollars attribuée par la Banque postale de Chine en novembre dernier aurait déjà été consommée. Evergrande semble, quant à lui, avoir capitulé devant son endettement stratosphérique, la maison mère américaine s'étant déclarée en faillite vendredi pour protéger ses actifs des créanciers américains dans l'attente d'une restructuration globale. Dix-huit des trente huit promoteurs publics ont annoncé des pertes au premier semestre.
Mais ce qui inquiète plus est la contagion au secteur financier alternatif, représentant 2.300 milliards de dollars. Celui-ci a attiré l'épargne des particuliers et des entreprises avec des produits mieux rémunérés mais aux usages opaques. Une partie non négligeable s'est retrouvée dans la promotion immobilière. Le champion de cette activité, Zhongrong, vient de ne pas honorer les intérêts sur deux de ses produits créant une onde de choc parmi les épargnants. Est toute aussi surprenante la relative passivité de Xi Jinping après avoir pourtant présenté, après le 19eme congrès du Parti Communiste Chinois, les risques financiers comme l'une des trois batailles à gagner avec la pauvreté et la pollution.
Qu'est ce que cela peut avoir comme impact chez nous ? Après tout, les subprimes n'était que la défaillance d'un segment de l'immobilier résidentiel américain avant de devenir la plus grande crise financière depuis 1929. Dans le cas chinois, la contagion est limitée. Les investisseurs internationaux sont modérément exposés à la Chine, à hauteur de 750 milliards de dollars, soit 4% des marchés actions et 3% des obligations essentiellement souveraines ou des banques publiques. Autrement dit, le risque est gérable.
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Le parc français de bassins privés compte environ 3,4 millions de piscines, soit 1 pour 20 habitants. Il s’agit du 1er parc de piscines en Europe et du 2ème dans le monde après les US. Les ventes de piscines ont connu un bond exceptionnel dans la foulée de la pandémie de Covid-19 : confinements, recentrage sur la maison, ralentissement des voyages et réchauffement climatique ont boosté le parc de près de 800.000 unités en 4 ans. A tel point que Canal+ vient de sortir une série sur le sujet.
Cependant, la tendance est actuellement au ralentissement puisque la guerre en Ukraine, la flambée des prix de l'énergie et le contexte inflationniste ont mis un frein à l'engouement des Français pour les bassins et l'euphorie de 2021 est retombée.
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Focus 2 |
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Warren Buffett croit encore aux constructeurs de maisons individuelles |
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C’était le type d'entreprise dont plus personne ne voulait. Entre la hausse du coût des matériaux, la mise en place de règles contraignant l’artificialisation des sols et l’explosion des taux d’intérêt, on avait promis l’enfer aux constructeurs de maisons individuelles. Et c’est vrai que les années 2021 et 2022 furent douloureuses. Pour la première fois, aux Etats-Unis, on construisait chaque mois plus d’appartements neufs que de maisons neuves. En France, c’est la faillite retentissante de Geoxia qui faisait prendre conscience à tout le monde de l’ampleur du problème.
Quelle mouche a donc piqué notre ami Warren Buffett qui vient d’investir près d’un milliard de dollars, via son fonds Berkshire Hathaway, dans 3 CMIstes américains? Revenons au mois de janvier 2023. Après près de 2 ans de baisse, le cours des constructeurs de maisons individuelles cotés commencent à remonter. Et on ne parle pas de petits acteurs. Depuis le début de l'année, Pulte Homes a vu sa capitalisation passer de 10 milliards à 18 milliards de dollars. Ces chiffres sont comparables à ceux de NVR mais ils sont bien en deçà des deux leaders du marché : Lennar Group et DR Horton, dont les capitalisations respectives sont passées de 25 milliards de dollars en début d’année à près de 40 aujourd’hui. Vous avez bien lu, les 4 principaux acteurs valent en cumulé plus de 100 milliards de dollars. Pour rappel, notre champion national Hexaom vaut actuellement 106 millions d’euros à la bourse de Paris pour plus d'un milliard d'euros de CA.
Warren Buffet va donc dans le sens du marché, et il a certainement raison. Les maisons neuves se vendent toujours aux Etats-Unis, pour une raison fort logique. 75% des propriétaires de maisons existantes remboursent une dette qui leur coute moins de 4% par an car ces emprunts ont été contractés pour l'essentiel entre 2008 et 2022. Pour ces heureux propriétaires, la vente de la maison n’est envisagée qu’en dernier recours. En effet, ils ne veulent pas se retrouver acheteur sur un marché où les taux sont maintenant au delà de 7%. Pour éviter cet appauvrissement certain, les gens ne vendent pas… et l’offre de maisons individuelles dans l’ancien chute inexorablement. Au moment où j’écris ces lignes, il y a seulement 1 million de maisons à vendre outre-Atlantique contre 2 millions en 2015 et encore 1,6 million en 2020.
Plus rien à vendre dans l’ancien? Va pour le neuf ! C’est aussi simplement que l’on peut expliquer pourquoi il s’est vendu en juillet 2023 10% de maisons en plus qu’en juillet 2022. Pour être complet, disons aussi que le secteur se consolide toujours plus aux US. En effet, seuls les plus grands constructeurs peuvent faire bénéficier leurs clients de taux de crédit avantageux. Ce système s’appelle le “buydown” et il consiste généralement pour un constructeur à proposer à ses clients des taux qui augmentent de manière progressive au cours des 4 premières années de l’emprunt. Rdv par exemple sur le site de Lennar pour comprendre le programme actuellement en vigueur !
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Les proptech au top
Aux US :
- Après une « pause » de 9 mois et seulement 3 mois après avoir été rachetée par Easyknock (spécialiste du Sale & Lease-back), la proptech Ribbon, a relancé son produit RibbonCash à Atlanta et Charlotte. RibbonCash est une solution qui vise à faciliter l’accession à la propriété par la formulation d’une offre d’acquisition en cash, et qui laisse 210 jours à l'acquéreur pour trouver son financement bancaire. Alors qu’elle était engagée sur près de 2% des transactions à Atlanta en 2022, Ribbon veut désormais être plus sélectif et coopérer davantage avec les agents immobiliers
En Corée du Sud :
- La proptech de Séoul Dongnae a annoncé l’acquisition de la plateforme de coliving coréenne Dears. Fondée en 2020 par 2 anciens de WeWork, Dongnae a déjà levé 34 M$ et utilise l’intelligence artificielle pour aider les utilisateurs à trouver des logements à louer dans des conditions favorables en Corée du Sud, c’est-à-dire avec un loyer mensuel par opposition au système traditionnel Jeonse qui consiste en un prépaiement unique qui peut représenter jusqu’à 70% de la valeur du bien. L’acquisition de Dears va lui permettre de développer sa propre offre de location flex courte durée en s’associant une expertise coliving.
Au Canada :
- La start-up québécoise Local Logic a annoncé avoir levé près de 13 M$ en série B. La proptech créé des « jumeaux » digitalisés des villes aux US et au Canada et compile ainsi 85 milliards de données immobilières uniques liées à l’environnement urbain. Cela lui a permis de développer une technologie d’évaluation des risques et opportunités d’un bien immobilier par rapport à sa localisation géographique. Son logiciel basé sur l’intelligence artificielle facilite la prise de décision de toutes les catégories d’intervenants sur le secteur, des investisseurs aux administrations publiques en passant par les promoteurs et les particuliers. Créée en 2015, la société compte 15 millions d’utilisateurs uniques par mois et a embauché 60 employés.
En Israel :
- Wint, une start-up spécialisée dans la détection des fuites d’eau, a levé 35 M$ en série C, ce qui pousse le total des fonds levés à 60 M$ depuis 2018. La société utilise des capteurs sans fil pour collecter des données sur la consommation d’eau et analyse ces données avec l’intelligence artificielle pour détecter les fuites d’eau dans les bâtiments résidentiels et tertiaires, couper l’alimentation en eau et solliciter les équipes de maintenance et réparation. Cette nouvelle injection de capital va permettre à la proptech de se développer sur de nouveaux marchés cibles dont les US, le UK et l’UE.
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Les proptech qui flop
Aux US :
- La plateforme d’investissement immobilier Cadre serait actuellement en discussions avec l’asset manager Yieldstreet pour se faire racheter pour un montant estimé à 100 M$. La société créée en 2014, notamment par Jared Kushner, et cotée à la bourse de New-York, avait levé des fonds auprès de stars comme Andreessen Horowitz, Jack Ma ou encore George Soros. Même SoftBank avait regardé le dossier en 2019 sur la base d’une valorisation de 2 milliards de $. Mais la plateforme qui utilise la technologie pour identifier les « bons » investissements immobiliers n’a pas réussi à détrôner les grands acteurs du private equity et n’a généré que 30 M$ de CA l’année dernière. Pour sa part, Yieldstreet, qui compte plus de 3,6 milliards de $ investis via sa plateforme depuis 2015, espère renforcer sa branche immobilière aux côtés de produits d’investissement présentés comme « alternatifs » comme l’art ou le transport.
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- Le réseau de mandataires iad a réalisé sa première vente aux Etats-Unis
- Au-delà de la hausse des taux, les marchands de biens qui se finançaient à hauteur de 90% le font désormais, pour les plus solides, à 70%
- En juillet et en aout, Elon Musk a loué une maison à Saint-Tropez pour un total de 2 millions de dollars (250K€ la semaine)
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Mission de Real Estech sur la dérégulation du secteur immobilier |
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Real Estech s'autosaisit d'une mission sur la dérégulation du secteur immobilier, et compte publier une première liste de recommandations début septembre.
Professionnels de l'immobilier, faites-nous remonter tout ce qui vous bloque, vous freine ou augmente simplement le coût de production ou de réhabilitation d'un logement.
Une idée? Ecris-nous dès maintenant sur : stop-normes@realestech.eu
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