|
Er zijn verschillende factoren die jouw situatie kunnen beïnvloeden, zoals de duur van je verblijf in het buitenland, waar je fiscaal resident bent en of je een hypotheek hebt op je huis in Nederland. Er zijn teveel mogelijke scenario’s om ze allemaal te bespreken, daarom gaan we in dit artikel uit van twee veelvoorkomende situaties.
Verhuur van een koopwoning in Nederland bij een kort/tijdelijk verblijf in het buitenland Verhuur van een koopwoning in Nederland bij een langer/permanent verblijf in het buitenland
Voor beide situaties geldt dat, als je een hypotheek hebt, je toestemming van de hypotheekverstrekker nodig hebt. In de praktijk blijkt dit vaak lastig, omdat hypotheekverstrekkers ervan uitgaan dat huurders minder zorgvuldig met de woning omgaan, aangezien zij niet direct gebaat zijn bij een hogere waarde van het huis. De eerste stap in het oriëntatieproces voor het verhuren van je woning is dan ook het controleren van je hypotheekcontract en het aanvragen van toestemming.
Daarnaast is het belangrijk om te weten dat er sinds 1 juli 2024 in Nederland een nieuwe wet geldt. Je bent nu verplicht om de huurder direct een vast huurcontract te geven. Tijdelijke contracten die vóór deze datum zijn aangegaan, moeten na afloop (bij verlenging van de huur) worden omgezet in een vast contract.
Situatie 1: tijdelijk verblijf in het buitenland
Bij de meeste hypotheekverstrekkers kun je toestemming krijgen voor een zogeheten ‘Expatregeling’, op basis van een aantal voorwaarden:
Er is een tewerkstellingsovereenkomst met je werkgever getekend waarin een duidelijke begin- en einddatum staat. De opstalverzekeraar geeft toestemming. Je gaat bij terugkeer weer zelf in de woning wonen.
Bij een tijdelijk verblijf in het buitenland is het mogelijk om een tijdelijk huurcontract aan je huurders te geven, onder de voorwaarde dat je na terugkeer weer zelf in het huis gaat wonen. Andere belangrijke regels voor deze situatie zijn als volgt:
De huurinkomsten moeten minimaal gelijk zijn aan de maandelijkse woonlasten. Er mag in de afgelopen 12 maanden geen achterstand zijn geweest op de afbetaling van de hypotheek. Er geldt een maximum van drie jaar, en niet alle geldverstrekkers geven hiervoor toestemming. De inkomsten uit verhuur van de woning moeten in elk geval gedeeltelijk worden aangegeven bij de inkomstenbelasting. Dit kan gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek; het is belangrijk om dit goed te checken bij de Belastingdienst. Informeer bij je gemeente of er aanvullende regels gelden voor het verhuren van je koopwoning. Heb je bijvoorbeeld een vergunning nodig?
Situatie 2: Langer/permanent verblijf in het buitenland
Ook al woon je in het buitenland, de verhuurregeling voor een Nederlandse woning valt altijd onder de Nederlandse wetgeving. Je bent dus verplicht om een vast huurcontract te geven aan je huurders en bij een hypotheek moet je toestemming hebben van je hypotheekverstrekker. Ook dien je bij de gemeente te informeren naar aanvullende regels voor verhuur van je woning.
Omdat je in deze situatie zelf niet in Nederland woont, is het belangrijk om te weten hoe je belast wordt op deze inkomsten. Binnen Nederland vallen de inkomsten in box 3. Tegelijkertijd kan het zijn dat je in het land waar je woont óók belasting moet betalen over inkomsten uit buitenlandse bezittingen. Laat een boekhouder dit voor je uitzoeken.
Belasting over huurinkomsten in Spanje
Als je fiscaal resident in Spanje bent, word je belast op je wereldwijde inkomen. Dit betekent dat huurinkomsten uit Nederlands vastgoed ook in Spanje moeten worden aangegeven. Hier zijn de belangrijkste punten rondom belasting betalen over huurinkomsten als fiscaal resident in Spanje:
- Als Spaanse belastingplichtige moet je alle inkomsten, inclusief die uit verhuur in het buitenland, in je Spaanse belastingaangifte opnemen.
- Je rapporteert de bruto huurinkomsten, waarna je kosten die direct samenhangen met de verhuur (zoals onderhoud, hypotheekrente en verzekeringen) mag aftrekken. Dit levert een netto huurinkomen op, dat vervolgens tegen de geldende progressieve tarieven wordt belast.
- Nederland heft mogelijk ook belasting over de huurinkomsten. Gelukkig bestaat er een belastingverdrag tussen Spanje en Nederland dat dubbele belasting voorkomt. Een expert kan je hierbij helpen.
Daarnaast moet je ook rekening houden met het opgeven van buitenlands bezit. In Spanje gebeurt dit via het Modelo 720.
Wat jouw situatie ook is, we raden je altijd aan om je te laten adviseren door een expert.
Verder lezen? Op de website van Rijksoverheid, Volkshuisvesting Nederland en de Belastingdienst vind je veel handige artikelen.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en kan niet worden beschouwd als juridisch, financieel of fiscaal advies. Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden of gevolgen van het gebruik van deze informatie.
|
