|
Ben jij van plan een woning te kopen in Barcelona of elders in Spanje? Let op! Wie zich onvoldoende voorbereidt, kan te maken krijgen met onverwachte kosten, juridische problemen of teleurstellende rendementen. In samenwerking met onze sponsor PBAS maakten wij een lijst met de meest voorkomende valkuilen. Doe er je voordeel mee!
1. Niet controleren of de woning volledig legaal is
Vooral in landelijke gebieden of bij oudere woningen komt het geregeld voor dat een woning niet volledig correct geregistreerd staat of een aanbouw zonder vergunning is gedaan. Dat hoeft niet altijd een probleem te zijn, maar het kan wel complicaties opleveren.
Je kunt bijvoorbeeld geconfronteerd worden met legalisatiekosten, beperkingen bij verkoop of zelfs sancties. Daarom wil je altijd juridisch en technisch laten controleren of alles officieel in orde is.
2. Denken dat je in Spanje 100% kunt lenen
Een van de grootste misverstanden is dat Spaanse banken net zo financieren als Nederlandse banken. In Nederland is het vaak mogelijk om de volledige woningwaarde te lenen, maar in Spanje werkt dat anders.
Niet-residenten kunnen doorgaans tot maximaal 70% van de taxatiewaarde financieren. Voor fiscale residenten ligt dat meestal rond de 80%. Op dat laatste percentage zijn soms uitzonderingen mogelijk, bijvoorbeeld bij jonge kopers, maar dat verschilt per bank en dossier.
Dat betekent dat je naast de aankoopkosten ook een aanzienlijk bedrag aan eigen middelen moet meebrengen. Wie dat onderschat, kan uiteindelijk een woning mislopen of zijn budget flink moeten bijstellen.
3. Schulden of lasten op de woning over het hoofd zien
In Spanje kunnen bepaalde schulden verbonden zijn aan de woning zelf en niet alleen aan de eigenaar. Denk aan een openstaande hypotheek, gemeentelijke belastingen of schulden bij de vereniging van eigenaren. Als koper kun je in sommige gevallen aansprakelijk worden voor die verplichtingen.
4. Blind vertrouwen op informatie van de verkoper
Veel kopers gaan uit van goede trouw, maar uitsluitend vertrouwen op de verkoper kan riskant zijn. Het officiële eigendomsregister geeft via de zogenaamde nota simple inzicht in wie juridisch eigenaar is en welke lasten of beperkingen er op de woning rusten.
5. De bijkomende kosten onderschatten
In Spanje zijn de kosten aanzienlijk, zoals overdrachtsbelasting of btw, notariskosten, registratiekosten en juridische begeleiding. Gemiddeld moet je rekening houden met ongeveer 10% tot 15% extra bovenop de aankoopprijs. Wie dat niet incalculeert, kan financieel in de knel komen.
6. Problemen met de woonvergunning negeren
Niet elke woning beschikt over een geldige cédula de habitabilidad, een document dat bevestigt dat een woning officieel bewoonbaar is. Dat lijkt administratief, maar kan praktische gevolgen hebben. Zonder dit document kun je soms geen water- of elektriciteitscontract afsluiten, geen verhuurlicentie krijgen of later moeilijker verkopen.
7. Denken dat een Spaanse hypotheek hetzelfde werkt als in Nederland
Ook op financieel vlak zijn de verschillen groter dan veel kopers verwachten. Spaanse banken werken vaker met variabele rente, beoordelen buitenlandse inkomsten kritischer en hanteren soms strengere leeftijdsgrenzen voor de looptijd van een hypotheek.
8. Extra bankproducten onderschatten
Het komt regelmatig voor dat banken aanvullende verzekeringen of financiële producten sterk aanbevelen bij een hypotheek. Denk aan levensverzekeringen of woonverzekeringen. Hoewel ze niet altijd strikt verplicht zijn, kunnen ze wel gekoppeld zijn aan een rentevoordeel. Dit kan de maandelijkse kosten hoger maken dan je vooraf verwacht.
9. Als jonge koper de beperkingen van extra lenen over het hoofd zien
Voor jonge kopers bestaat er de mogelijkheid om naast de hypotheek bij de bank een speciale staatslening te krijgen, waardoor ze toch 100% kunnen lenen. Echter wordt nog wel eens over het hoofd gezien dat de aangekochte woning dan vaak een VPO-predikaat (Vivienda de Protección Oficial) krijgt, waardoor je deze niet op de vrije markt kunt verkopen.
10. Denken dat investeren in Barcelona automatisch hoog rendement oplevert
Barcelona blijft populair, maar strengere huurregulering heeft het rendement op vastgoed onder druk gezet. Huurprijsplafonds en regelgeving rond tijdelijke verhuur maken dat de opbrengsten vaak lager liggen dan enkele jaren geleden. Wie puur voor rendement koopt, kijkt tegenwoordig vaak ook naar andere Spaanse steden of regio’s waar de aankoopprijzen lager liggen en de regelgeving soepeler is.
Met PBAS wordt jouw woningaankoop in Spanje een succes
Elles Hooft van Huysduynen en Michel Vesseur zijn de drijvende krachten achter Prime Buyers Agency Spain, een aankoopmakelaarskantoor dat zich volledig richt op buitenlandse kopers in Spanje. Oprichtster Elles werkt sinds 2015 in het Spaanse vastgoed, gespecialiseerd in aankoopbegeleiding. Michel woont al ruim 25 jaar in Barcelona en heeft meer dan twintig jaar ervaring in de vastgoedsector. Samen begeleiden ze klanten van eerste oriëntatie tot notaris. Ze vertegenwoordigen uitsluitend de koper en zorgen voor onafhankelijk advies, een veilig aankoopproces en geen verrassingen achteraf.
|
