#71 - 12 mars 2021

L’avenir des bureaux, une question plurielle

« Rumors of my death have been greatly exaggerated » : le trait d’esprit est de Mark Twain, mais il pourrait être celui des espaces de bureaux, dont tant de commentateurs prédisent depuis maintenant un an le déclin prochain. De nombreux facteurs laissent entrevoir, il est vrai, d’importantes transformations à venir dans le secteur de l’immobilier tertiaire. La généralisation du télétravail, tout d’abord, et son adoption progressive par ceux qui s’y sont vus contraints par la crise sanitaire : le mois dernier, le baromètre annuel Télétravail 2021 de Malakoff Humanis montrait que 86% des télétravailleurs souhaitaient poursuivre dans cette voie à raison de deux jours par semaine en moyenne. Ces aspirations, largement relayées par la presse, alimentent depuis plusieurs mois des annonces catastrophistes quant à l’avenir des bureaux. Dans le même temps, la crise économique et la perspective d’une éventuelle diminution de leurs effectifs semblent convaincre certaines entreprises de ce qu’il est temps de sauter le pas et de réduire la superficie de leurs bureaux ou le nombre de postes de travail.

Mais s’il est difficile d’émettre des prédictions fiables en temps de crise, l’exercice devient impossible dès lors que l’on considère les bureaux comme une catégorie monolithique. Le marché de l’immobilier tertiaire est complexe et disparate et si certains types d’espaces de bureaux sont aujourd’hui moins demandés qu’auparavant (à la Défense, les bureaux neufs trouvent moins facilement leurs locataires qu’avant la crise), ce n’est pas le cas « du bureau » au sens large. Ainsi, pour Robin Rivaton, directeur d’investissement au sein de l’équipe venture capital d’IdInvest, ce sont les bâtiments de bureaux obsolètes situés à la frontière des grandes couronnes qui devraient le plus souffrir de la crise ; les espaces de bureaux « premium » situés en zone tendue devraient demeurer, eux, très prisés. Et si la surface moyenne des bureaux pourrait effectivement diminuer à l’avenir, cette évolution n’est pas nécessairement synonyme de baisse des prix, note encore Robin Rivaton. Ainsi, la surface moyenne de bureau par salarié en Amérique du nord a diminué d’un tiers entre 2010 et 2017 sans que cela s’accompagne d’une fonte proportionnelle des prix, ces derniers ayant même fortement augmenté dans les zones tendues. Cette baisse potentielle de la surface moyenne des espaces de bureaux devrait par ailleurs s’étaler dans le temps de sorte que le marché devrait être capable de l’absorber, pronostique enfin Robin Rivaton. Si la crise ne marque donc ni la disparition ni même le déclin des espaces de bureaux, elle pourrait cependant faire naître de nouveaux usages et attentes de la part des entreprises comme des employés, auxquels les acteurs du secteur devront apporter des réponses inédites. – Marie Baléo, responsable des études et des publications

 

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« ACT NOW » – Alors que l’administration Biden doit annoncer le 22 avril un nouvel objectif de réduction des émissions de gaz à effet de serre pour les États-Unis, des associations de défense de l’environnement appellent le président américain à diminuer de 50% ces émissions d’ici 2030, afin que d’autres pays s’engagent dans la même voie. Puisque les villes « produisent plus de 70% des émissions de CO2 », leur rôle est essentiel pour atteindre les objectifs de neutralité carbone. À quoi ressembleront les villes bas carbone de demain ? – Sarah Cosatto, chargée d’études

→ Et sur le même sujet : découvrez notre projet d’étude sur la ville bas carbone et retrouvez prochainement notre rapport sur les stratégies de décarbonation de villes du monde entier.


BLACKOUT AU TEXAS : « IT'S POLITICS, STUPID »
– En février, les Texans ont fait l'amère expérience de ce qu'est la résilience. Les économistes Claude Crampes et Stefan Ambec de la Toulouse School of Economics nous le rappellent : quand les systèmes techniques défaillent, ce sont, non le climat, mais des choix économiques et politiques qui sont à l'origine des dysfonctionnements. L'actuelle quête du bouc émissaire idéal dans l'épisode texan nous rappelle que, si elle s'incarne certes dans des choix techniques, la résilience est une démarche par nature politique. S'en souviendra-t-on pour les prochaines tempêtes de neige et autres crises, au hasard, sanitaires ? – Cécile Maisonneuve, présidente

→ Et sur le même sujet : nos publications sur la résilience urbaine, nouvel impératif des politiques territoriales.


REVITALISER LE CENTRE POUR RÉDUIRE LES ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE ? – Le constat est préoccupant : les émissions de GES liées aux trajets domicile-travail ont augmenté de 18% dans les villes moyennes entre 2006 et 2016. Une étude portant sur 113 villes moyennes françaises montre que la revitalisation du centre-ville ne suffira pas à inverser la tendance : aucun indicateur de revitalisation n’a d’effet simultanément positif dans le centre et dans la périphérie en matière de réduction du recours à la voiture et des distances parcourues. – Chloë Voisin-Bormuth, directrice de la recherche

→ Et sur le même sujet : notre note consacrée aux trajectoires des villes moyennes.


« BOMBE À RETARDEMENT »
Julien Damon, professeur associé à Sciences Po, a analysé le rapport 2021 de la Fondation Abbé Pierre sur le « mal logement » : il y signale la « bombe à retardement » que constituent « les impayés de loyer, les désinvestissements dans l’entretien des bâtiments, les freins aux déménagements souhaités, la limitation des chantiers en raison des particularités de la période » pour les conditions de logement. Si une crise du logement succède à la crise sanitaire, à quelle échéance interviendra-t-elle ? – Sarah Cosatto, chargée d’études

→ Et sur le même sujet : nos travaux sur la crise du logement abordable dans les métropoles.


DÉCARBONER NOS VILLES – D’ici 2050, même si on estime que 60% des nouveaux véhicules vendus seront électriques, la majorité du parc automobile sera, elle, encore thermique. Si cette prévision venait à se réaliser, les objectifs de décarbonation fixés par les gouvernements nationaux ne pourraient être atteints. Ce constat invite à envisager d’autres leviers efficaces, tels que l’action sur l’aménagement des villes. – Camille Combe, chargé de mission

→ Et sur le même sujet : l’étude rédigée par l’Ifri pour La Fabrique de la Cité présentant des stratégies permettant de réduire les émissions de CO2 des véhicules en Europe.

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